Os Fundos Imobiliários (FIIs) têm regras específicas e são uma alternativa interessante para quem deseja investir no mercado imobiliário sem precisar adquirir um imóvel fisicamente. Saiba mais sobre como funcionam.
Investindo em imóveis: Quais as opções?
Investir no setor imobiliário pode ser feito de três maneiras principais: comprando propriedades para vender após a valorização, alugando imóveis ou investindo em fundos imobiliários.
Investir em fundos imobiliários se destaca como uma opção mais acessível, pois o valor necessário para adquirir um imóvel é geralmente alto, além de ser um investimento a longo prazo – o mercado imobiliário pode levar anos para valorizar um imóvel, por exemplo. Mas, afinal, o que são os fundos imobiliários e como funcionam?
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários, ou FIIs, são semelhantes a outros fundos de investimento. Eles reúnem investidores interessados em participar e são administrados por gestores responsáveis por decidir como o dinheiro será aplicado.
Como funcionam os fundos de investimento?
Os fundos de investimento representam uma modalidade de aplicação coletiva, onde vários investidores aplicam recursos em um único fundo. Esses valores são geridos por uma gestora e são alocados em diferentes produtos financeiros, conforme o tipo e os objetivos do fundo.
Ao investir, o cotista confia à gestora a administração do seu dinheiro, que, por sua vez, distribui os lucros e a rentabilidade gerada entre todos os participantes do fundo.
No caso dos fundos imobiliários, os ativos podem ser empreendimentos imobiliários ou outros investimentos ligados ao setor. Existem dois tipos principais de FIIs: fundos de tijolo e fundos de papel, que explicaremos a seguir.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Os FIIs são administrados por uma gestora especializada, que monitora constantemente o mercado e toma as decisões sobre os investimentos do fundo e a alocação de recursos. O gestor é responsável por ajustar a carteira de ativos conforme necessário.
Os lucros ou prejuízos do fundo são compartilhados igualmente entre os cotistas, ou seja, todos os investidores recebem a mesma rentabilidade, proporcional ao número de cotas adquiridas. Logo, quem compra mais cotas tende a ter um lucro maior (ou prejuízo, caso o fundo tenha desempenho negativo).
Quem investe em fundos imobiliários se torna dono de imóveis?
Não. De acordo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o investidor de um fundo imobiliário não é proprietário dos imóveis que fazem parte do portfólio do fundo. Ele é cotista, ou seja, possui uma participação no fundo proporcional ao valor investido, mas não pode exercer direitos sobre os imóveis ou responder legalmente por eles.
Os fundos imobiliários são listados na Bolsa de Valores, então os investimentos são feitos da mesma forma que a compra de ações, por meio de corretoras.
Tipos de fundos imobiliários
Os FIIs podem ser divididos em várias categorias, sendo as principais: fundos de tijolo, fundos de papel, fundos de fundos (FoFs) e fundos híbridos.
Fundos de tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings ou hospitais. Esses fundos adquirem ou constroem empreendimentos imobiliários.
Fundos de papel: Investem em títulos financeiros do mercado imobiliário, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e cotas de outros fundos imobiliários.
Fundos de fundos (FoFs): Esses fundos investem em cotas de outros fundos imobiliários, com o objetivo de obter lucro por meio da compra e venda dessas cotas.
Fundos híbridos: São uma combinação de diferentes tipos de investimentos, podendo incluir imóveis físicos, papéis imobiliários e cotas de outros fundos.
Rendimentos de um fundo imobiliário
Os fundos imobiliários geram rendimentos de duas formas principais: valorização das cotas e distribuição de lucros.
Valorização das cotas: O valor das cotas pode aumentar com o tempo, seja devido à valorização dos imóveis ou ao comportamento do mercado. No entanto, como esse é um investimento de renda variável, também existe o risco de desvalorização, o que pode gerar perdas para os investidores.
Distribuição de lucros: A maioria dos FIIs distribui lucros provenientes de aluguéis de imóveis ou outras fontes de renda. A distribuição é feita proporcionalmente ao número de cotas de cada investidor. Por lei, os lucros devem ser distribuídos pelo menos uma vez a cada seis meses, embora muitos fundos o façam mensalmente, dependendo da sua política interna.
Importante: os rendimentos de FIIs podem ser isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o cotista possua menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores.
Vantagens de investir em fundos imobiliários
Investir em FIIs oferece diversas vantagens, mas é fundamental avaliar se eles se alinham ao seu perfil de investidor e aos seus objetivos financeiros:
Sem preocupação com administração: Ao investir em FIIs, o cotista não precisa lidar com a gestão de imóveis, como cobrança de aluguel, contratos ou questões fiscais.
Diversificação: Você pode investir em empreendimentos com grandes inquilinos, como empresas consolidadas, o que tende a trazer maior segurança.
Praticidade: Os fundos são administrados por gestores especializados, o que facilita o processo para o investidor.
Rentabilidade superior à poupança: Em geral, os FIIs oferecem rendimentos mais atraentes do que a poupança.
Pagamentos mensais: A maioria dos FIIs distribui lucros mensalmente, o que oferece um fluxo de caixa regular.
Isenção de Imposto de Renda: Os rendimentos podem ser isentos de Imposto de Renda, se o fundo atender aos requisitos legais.
Facilidade para diversificar: O investidor pode comprar cotas de diferentes fundos, distribuindo seu risco e otimizando seus retornos.
Baixo valor de entrada: Com apenas R$ 100, você pode começar a investir em FIIs.
Reinvestimento dos lucros: Os lucros podem ser reinvestidos para comprar mais cotas de FIIs, ajudando a multiplicar o investimento ao longo do tempo.
Investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente forma de acessar o mercado imobiliário de maneira mais acessível e prática, com o potencial de bons rendimentos e diversificação de portfólio.
